Rapporto casa in Toscana: calo transazioni, aumento alloggi Erp ma continua l’emergenza sociale

Diminuiscono sensibilmente le transazioni immobiliari (-13,9), scendono vertiginosamente gli acquisti con mutui (-30,9%), ristagna il mercato degli affitti. E ancora, continuano a svilupparsi  le politiche pubbliche della casa a sostegno dei ceti meno abbienti (+453 alloggi Erp), ma con chiaroscuri sul versante dei finanziamenti (il Governo non ha più finanziato il fondo affitti e quello per la morosità incolpevole). Sono solo alcuni degli elementi contenuti  nel Tredicesimo rapporto di monitoraggio sulla condizione abitativa “Abitare in Toscana”, curato dall’Osservatorio Sociale di Regione Toscana e Anci Toscana, con la collaborazione del Settore regionale Politiche abitative e IRPET.
Il volume offre un’analisi approfondita dei principali fenomeni che influenzano la qualità abitativa nella regione: dinamiche sociodemografiche, economiche e le condizioni del mercato immobiliare e dell’edilizia residenziale pubblica.

La presentazione del rapporto, avvenuta questa mattina a Firenze nell’auditorium di Sant’Apollonia, è stata anche un’occasione di confronto sui dati e sui temi attinenti alla sfera dell’abitare e alle difficoltà vissute dalle famiglie in quest’ambito tra i diversi soggetti presenti, amministratori, sindacati, aziende per la casa, rappresentanti del terzo settore e dei comuni.

I dati relativi al rapporto sono relativi al 2023 ma la riflessione si è sviluppata su un piano di assoluta attualità.
“Come Regione crediamo nel valore sociale della casa e dei temi dell’abitare, per un welfare che dia risposte integrate ai bisogni delle persone e per la coesione sociale delle nostre comunità” ha detto il presidente della Regione Eugenio Giani.
“A fronte di un contesto nazionale in cui si è smesso di investire nelle politiche per la casa – ha proseguito – noi continuiamo a investire per il ripristino e l’ampliamento del patrimonio ERP, per gli alloggi a canone sostenibile, per la rigenerazione urbana”.

A questo proposito l’assessora regionale alle politiche sociali e alla casa Serena Spinelli ha indicato le principali azioni in corso: “Stiamo procedendo nell’attuazione del Piano Casa regionale, con una risposta positiva verso gli obiettivi previsti: per la ristrutturazione degli alloggi pubblici abbiamo messo a disposizione dei comuni 10 milioni e i lavori nei circa 470 alloggi coinvolti saranno conclusi nei primi mesi del prossimo anno. Inoltre, per la costruzione di nuovi immobili, la Regione sta utilizzando 30 milioni di risorse comunitarie e ha pubblicato uno specifico bando, di cui entro la fine dell’anno sarà definita la graduatoria per il finanziamento dei progetti. Allo stesso tempo, siamo in linea con i tempi previsti dal Pnrr per i lavori di manutenzione, efficientamento energetico e miglioramento antisismico che riguarderanno ben 2.700 alloggi sul territorio regionale”.

“E’ abbastanza chiaro  – sintetizza l’assessora – che, a fronte di un fortissimo bisogno di investimenti sulle politiche abitative,  la Regione stia facendo la sua parte, con tutto l’impegno economico possibile e la massima attenzione all’utilizzo puntuale delle risorse.
Purtroppo scontiamo una grande assenza di risorse provenienti dal livello nazionale. La crisi abitativa dovrebbe essere una priorità assoluta, ma il Governo continua a non dare alcuna risposta concreta”.

“L’emergenza abitativa – ha detto Susanna Cenni, presidente di Anci Toscana – è uno dei problemi più pressanti per i Comuni, che i sindaci si trovano ad affrontare quotidianamente. I dati dell’Osservatorio, a cui Anci Toscana collabora fattivamente, ci dicono come sia sempre più difficile per tanti cittadini l’accesso all’abitazione; e l’indagine rivolta ai Comuni conferma questa sofferenza. L’ultimo ‘dl casa’ ha accolto alcuni importanti emendamenti di Anci: penso all’uso più snello delle risorse derivanti dalle alienazioni o all’inserimento del patrimonio edilizio nel piano di recupero dei Comuni.  Ma certo non è sufficiente: basta ricordare il mancato rifinanziamento del governo al sostegno all’affitto. La povertà abitativa è ormai una condizione diffusa, che per noi è obbligatorio contrastare con ogni mezzo. Per questo, Anci Toscana continuerà ad essere a fianco della Regione per realizzare politiche eque e sostenibili, e sperimentare nuove forme dell’abitare che possano aiutare ad uscire dall’emergenza”.

Ma vediamo, in sintesi le principali evidenze presenti nel Tredicesimo Rapporto.

Trend demografici
La Toscana, come il resto del Paese, sta affrontando un “inverno demografico”, con un’età media in aumento e un indice di vecchiaia che segna un +22,3% rispetto al 2020. La popolazione over 65 è in crescita, mentre quella in età lavorativa (15-64 anni) è in costante diminuzione.
Nel medio periodo si stima un graduale incremento dei nuclei unipersonali e delle coppie senza figli, e una forte riduzione delle famiglie con figli. Tutti questi elementi avranno, inevitabilmente, un impatto anche sui modi di abitare.

Accesso all’abitazione
Le difficoltà di accesso alla casa aumentano anno dopo anno, come mostra la crescita continua dell’Affordability index,  che misura il grado di accesso all’acquisto della casa da parte delle famiglie italiane.  L’indice è costruito mettendo in relazione il valori di acquisto di un’abitazione al metro quadro e i redditi medi di lavoro.
Secondo questo indice attualmente servono in media 7 annualità di reddito per acquistare una casa in Toscana, ma queste annualità salgono a 23 se si considera di destinare a tale scopo il 30% del reddito, ovvero la quota che viene ritenuta economicamente sostenibile anche per la concessione di mutui. Tale forbice si è ampliata notevolmente, passando dalle 18 annualità del 1986 alle 27 odierne.
Attualmente  Il 4,1% delle famiglie toscane si trova in una situazione in cui le spese abitative complessive superano il 40% del reddito netto disponibile, al netto di eventuali sussidi abitativi.

Mercato immobiliare
Dopo due anni di crescita nel 2023 si registrata una diminuzione significativa delle transazioni immobiliari: -13,9% rispetto all’anno precedente.
Anche gli acquisti con mutuo calano in maniera drastica, se comparati con quelli del 2022:
– 30,9%. Un dato che può essere ricondotto all’aumento dei tassi di interesse, che hanno reso poco conveniente l’accensione di mutui.
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, per ilo 2023  mostra segni di stagnazione, con un aumento marginale nei contratti registrati (+0,3%). Diminuiscono però le locazioni riguardanti immobili destinati ad uso abitativo, mentre crescono quelle commerciali.

Misure di sostegno all’affitto
Il Fondo sociale per l’affitto non è stato finanziato a livello nazionale nel 2023 subendo così una significativa riduzione delle risorse, basate esclusivamente sul contributo regionale e su quello da parte dei Comuni. La dotazione effettiva per il 2023 è stata pari a poco più di 12 milioni di euro (era stata di quasi 28 milioni l’anno precedente).  Le domande complessivamente pervenute ai Comuni toscani sono 17.699, di cui 13.529 di fascia A (ossia con condizioni socioeconomiche svantaggiate) e 4.170 di fascia B (ovvero nuclei con redditi tali da non poter far totalmente fronte alle spese abitative, definita come “fascia grigia”).

Sfratti
Torna ad aumentare sensibilmente il trend delle richieste di sfratto dopo il blocco negli anni del Covid:  nel 2023 sono ben 8.604 le richieste d’esecuzione. Per lo stesso anno gli sfratti effettivamente emessi sono stati circa 2.500 su tutto il territorio regionale, con un incremento rispetto all’anno precedente del 163%.

Fondo morosità incolpevole
Al pari del fondo per l’affitto, anche il Fondo di sostegno alla morosità incolpevole, che va a supportare cittadini che possono comprovare una riduzione del proprio reddito dettata da cause di forza maggiore, quale la perdita del lavoro, la cassa integrazione, non è stato rifinanziato negli anni 2022 e 2023.