“Nell’ultimo semestre il mercato immobiliare fiorentino ha complessivamente mostrato, così come molti altri mercati italiani, segnali di indubbia vivacità, di cui gli ultimi mesi del 2021 erano stati preludio” – è quanto emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2022 di Nomisma.

Comparto residenziale

Con un saldo delle compravendite che mette a segno un +30% rispetto all’anno precedente, gli ultimi sei mesi del 2021 si confermano un periodo estremamente espansivo per il mercato residenziale del capoluogo toscano, come evidenziano tutti gli indicatori analizzati. La zona cittadina più richiesta è stata quella semicentrale, i tagli degli alloggi quelli compresi tra i 50 mq e gli 85 mq.

Si rileva un aumento dei prezzi generalizzato, sia sul segmento nuovo che su quello usato e/o da ristrutturare, tendenza che si evidenziava già lo scorso semestre nelle zone di pregio e centrali e che ora ha investito tutte le aree cittadine. Nomisma rileva su base semestrale un rialzo medio dei valori di vendita del comparto residenziale che si aggira attorno al 3%, mentre su base annuale per appartamenti nuovi localizzati in aree di pregio si riscontra un aumento che supera il 6%. Complessivamente, osservando la dinamica dell’ultimo anno, si ha l’impressione che siano le aree centrali e di pregio a trascinare la crescita dei valori, sia sul fronte dei prezzi sia su quello dei canoni. Per quanto riguarda questi ultimi, si evidenzia una crescita più contenuta rispetto ai prezzi, ma marcata nella zona del centro (+3,3% su base semestrale, +6% su base annuale) a differenza, invece, delle aree semicentrali e periferiche dove i valori si mantengono pressoché stabili.

Circa i tempi necessari alla finalizzazione dei contratti, si rileva una contrazione sia sul fronte della vendita, dove in media sono necessari 5 mesi per il trasferimento della proprietà, sia su quello della locazione, dove nel caso di appartamenti nuovi si arriva alla consegna delle chiavi dell’appartamento in circa 2 mesi.  In leggera riduzione anche il divario tra prezzo di offerta ed effettivo, pari in media al 7,5% per il nuovo e al 12,5% per l’usato. Non si rilevano variazioni significative circa i rendimenti, stabili al 5%.

Comparto non residenziale

Anche il settore immobiliare non residenziale ha mostrato nell’ultimo semestre segnali di crescita, seppur più moderati di quelli evidenziati in quello residenziale. Per quanto riguarda il segmento degli immobili direzionali, il 2021 ha visto un aumento delle compravendite pari a circa +14%, a cui ha fatto seguito nei primi mesi del 2022 una crescita dei valori di vendita e di locazione (+1,4%). Sul versante degli spazi commerciali, viceversa, nel 2021 si è riscontrata una più vivace ripresa dell’attività transattiva, con un aumento delle compravendite di negozi e laboratori pari al +53%, a cui ancora non ha fatto seguito un rialzo di prezzi e canoni. Il semestre appena trascorso ha segnato per il comparto direzionale un rialzo dei valori di vendita, in particolare nelle zone centrali e semicentrali, più contenuto nelle periferie. Una variazione di segno positivo nel segmento direzionale non veniva rilevata dal 2008, quando i valori erano maggiori del 32% rispetto a quelli odierni. Come i prezzi, anche i canoni vedono un rialzo pari in media all’1,4%, più sostenuto nel semicentro e pari al 2,6%. Si riducono le tempistiche necessarie a finalizzare le stipule dei contratti sia di vendita che locazione (rispettivamente 7,5 e 6 mesi), mentre lo sconto praticato diminuisce per gli immobili localizzati nelle zone centrali e semicentrali, ma non per gli spazi posti in periferia o nel Business District, area che nel complesso manifesta maggiori segnali di resistenza alla ripresa. Il rendimento medio lordo è stabile al 5%. Sebbene per il comparto degli immobili commerciali si osservino un aumento dei volumi transati, sconti in calo e tempistiche per finalizzare compravendite e contratti di locazione che si contraggono non si riscontra ancora una svolta verso un trend di crescita sul fronte dei valori, che rimangono caratterizzati da un andamento con segno negativo. Solo sul fronte dei prezzi si segnala nell’ultimo semestre un timido +0,9% nelle aree semicentrali.

Previsioni settore residenziale

Per i mesi a venire gli operatori del settore, stante il quadro internazionale di grossa incertezza legata agli eventi bellici con conseguenti possibili riduzioni dei sostegni bancari al credito, prospettano un rallentamento della crescita, che si tradurrà in una contrazione dei volumi transati, con probabile beneficio delle locazioni verso le quali si indirizzeranno maggiori richieste.